現物不動産投資においては、「建築計画」が基本です。

この立地条件にはどのような用途が適しているか、どのような建物をどのような規模で建築するか、などを検討して建物の基本構想をまとめるものですが、建築を伴う不動産投資は億単位の資金が必要となってくるので、一般的ではありません。 すでに建築されている物件を購入する場合が多いと思います。

この場合、すでに建物は建築されているので「建築計画」は不要です。
投資計画は次の「資金計画」と「収支計画」に移ります。

まず「資金計画」とは、文字通り資金についての計画です。
不動産の営業が始まるまでの所要資金について、必要費用の総額とそれに伴う資金を準備します。運営している間もお金の出入りをあらかじめ把握し、資金をショートさせないように計画します。

「収支計画」とは、収入と維持などにかかる経費をあらかじめ予測するのです。 収入は賃貸人から受け取る賃料が中心です。 費用としては、管理費、税金、借入金の返済（元本、利息）、修繕積立金等があります。

投資計画は、「資金計画」と「収支計画」という両論が回転することによってはじめて動き出します。
計画期間は、まず10年を目安にします。その後、15年後20年後と計画しますが、あまりにも長期になると計画のブレが生じます。

不動産投資に限らず、投資の儲け方は基本的に2つです。
投資対象が生み出す運用収益を示すインカムゲイン（配当収入や賃料収入）と投資した元本の値上がり益を示すキャピタルゲイン（売却益）です。

現物不動産投資でのインカムゲインは賃料収入が中心です。
毎月ほぼ一定しており、安定した収入が得られます。この賃料収入が不動産投資の収益を左右します。

現状の不動産投資は賃料収入（インカムゲイン）を狙った投資が一般的です。これはどの用途（マンション、オフィスビルなど）も同様です。

賃料以外の収入源として、日本独特の習慣ですが、入居時に「敷金」「礼金」という名目で賃借人が賃貸人に対し、賃料以外に支払われます。

敷金とは、賃料の不払い、建物などの損害補填など債務不履行を担保する為に契約当初に賃貸人に預け入れる金銭の事をいい、契約終了時に債務不履行分と清算されて返還されます。

なお、敷引きといって、数ヶ月分の金銭を敷金として預かり、契約終了時にその一部を返還せずに賃貸人の収入にする場合もあります。

次に、礼金とは契約時に賃借人から賃貸人に支払う一時金のことをいい、契約終了時に原則として返還をする必要をする必要もありません。賃料の前払いの性格をもってます。

敷金のことを保証金、礼金のことを権利金と呼ぶ場合もあり、敷金や礼金の金額は地域によりかなり格差があります。

入居者の回転多ければ多いほど、敷金・礼金による収入は増加してきますが、最近は建物賃貸市場が悪く、一時金を徴収しないことも多くなってきており、今後、関西地方でよく行われている敷引き制度や関東地方の礼金制度などは見直される可能性が高いと思われてます。

■変動金利型
その名の通り、金利が変動してくタイプです。 不動産投資はこの変動金利型が主流です。金利は6ヶ月に1回の割合で市中の金利動向に応じて見直しますが、金利が変わったからといってすぐに毎月の返済額は変わりません。

毎月の返済額の見直しは6年目に入るときで、金利が上昇している場合でも、毎月の返済額の増額はそれまでの返済額の25%以内に抑えるという規定です。 毎月返済額の増額以上に金利が上昇している場合、未払い利息が発生し、予定の返済期間が終了した場合でも、元金が残ってしまう可能性もあります。

■全期間固定金利型
全期間に渡って金利が固定されているタイプですが、このタイプを扱っていない金融機関もあります。

金利設定は、変動金利よりも若干高めに設定されていますが、金利が上昇した場合でも返済額は変わりませんので、一定以上金利水準が上昇した場合には有利です。

逆に金利水準が低下した場合でも金利は一定ですので不利です。 全期間固定金利型は、今後の景気や金利の動向に関係なく、将来にわたって申し込んだ時点での金利が適用されるので、返済計画が立てやすいといえます。

■固定金利選択型
このタイプは、契約後、一定期間（特約期間、2年・3年・5年・10年）は契約時点の金利が適用されます。 その後、一定期間終了時に、再度、2年・3年・5年・10年の間、一定期間終了時における金利で継続するか、変動金利型に切り替えるかを選択できます。

ただし、いったん変動金利に切り替えた場合、原則固定金利を選択することはできません。これはほとんどの金融機関等で実施されていますが、金融機関によっては、若干内容が違う場合がありますので、注意して下さい。