戦後の高度経済成長と相俟って大都市への人口流入が急激に進み、大都市部の地価を中心に一時の石油ショックでの調整はあったものの地価は上昇を続け、日本人に土地神話をもたらしました。

やがて過剰な期待と自信から生み出された集団陶酔がバブルを生み、バブルが崩壊すると、東京をはじめ全国の地価が下落し続ける失われた10年をもたらしました。

これまでの長期周期での地価上昇と地価下落、このような現象は、中短期で不動産市場が循環する欧米の歴史にはありません。

近年、国内でもJ-REITに見られるように行き過ぎた過熱は、市場のなかで調整・吸収される市場構造に不動産投資市場が移行しており、今後は、日本の投資用不動産の市況も調整→回復・成長→ 安定という循環型の値動きになっていきます。

これまでのような長期周期でなく中短期周期で収益用不動産価格は上下するといわれてます。

不動産投資市場は、中短期でのサイクリカルな動きに移行し、長期保有のリスクが高くなるため、「底で拾い天井で売る」という投資の鉄則からみて投資用不動産の購入と売却のタイミングを見極める投資家の眼力が投資の勝敗を決める重要ポイントとなっていきます。

国内の不動産投資もグローバル化し、欧米型の中短期でエグジット（出口）を想定した運用サイクルに変化せざるを得なくなるため、マクロ経済予測から不動産投資全般に対応できる高度な専門性が個人投資家にも求められるようになってきてます。

国内の景気回復で株価とともに地価も堅調になってきており、一部でバブルが囁かれるほど東京都心や名古屋、福岡など地方中枢都市の都心部などで急激に地価が高騰しています。

このような一部の都市内の限定エリアで地価が高騰している要因として旺盛なマンション用地の需給とともにJ-REIT、不動産ファンドによる高値での収益物件の購入が指摘されています。

収益用不動産価格の上昇は利回りの低下に顕著に表われてきており、2,3年ほど前に比べ、収益用不動産購入時のキャップレートは2ポイントほど下がっています。

さらに好立地、築浅の競争力が高い優良収益物件が不動産ファンドなどにより購入されており、ファンド間や対リートなどへの物件移転は、水面下で行なわれているため、物件情報として一般のネットなどでの公開が減少してきてます。

バブル気味という指摘が多いなか個人投資家でこれから不動産投資を検討している方、あるいはすでに運用収益物件を保有している方は、これから先の市場動向の行方が気になるところです、市場へ影響を与える社会的・経済的要因の変化速度が速く、質的に激変しているため、従来までの投資スタイルの延長で考えていると、投資環境変化に対応できず、「不動産投資の失敗者」へ転落してしまうリスクが高くなります。

そのリスクを避ける為には、運用アパートの老朽化や空室、家賃など表層の変化は見えても時代変化という底流は見えにくいのが本当の所です。

この見えにくいものをいち早く読み、迅速・果断に行動し、リスクを避け、新たな鉱脈を発見するのがこれからの不動産等投資の真髄になるでしょう。