売買契約を締結し手付金を支払った後、買主がその契約を解除することは原則としてできません。

契約は、大人同士が結んだ約束なので、いったん締結した契約は簡単に解除することはできません。どうしても解除したい場合には「手付解除」をすることになります。

買主であるあなたは手付金についてあきらめることになりますが、残金の支払義務を免れ、契約違反により損害賠償を請求されることもありません。なお、手付解除をするにあたり、正当な理由は必要なく、単に「気が進まない」といった理由でも解除することができます。

しかし、いつまでも手付解除ができるわけではありません。 相手方が契約が履行に着手した場合は、それ以後手付解除はできなくなります。

例えば、マンション売買契約において2DKをワンルームへ間取り変更工事を行ったうええ引渡す約束になっていたとしましょう。この場合、売主が契約に従ってこの工事に着手したときは「履行の着手」と認められ、以後買主であるあなたには手付解除ができなくなります。

買主は手付金を放棄することにより、売主は手付金を買主に返還し、かつ手付金と同額の全員を提供して、契約を解除する方法です。

客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合と解釈されています。

手付解除では、手付金を放棄することで売買契約を解除しましたが、手付金を放棄することなく売買契約を解約できるケースもあります。

例えば、クーリング・オフという制度がこれにあたります。 この制度は、売主が不動産会社（宅建業者）である場合に限って適用されます。

契約の締結や買受けの申し込みが売主である不動産会社の事務所（一定の案内所含む）以外で行われた場合、不動産会社からクーリング・オフできる旨、およびその方法を書面で告げられた日から、8日以内であれば書面によって契約を解除することができます。

不動産会社の社員が訪問販売で買主の自宅を訪れ、勧められるままに契約書にサインするケースでは、買主の購入の意思が弱いため、後日「やっぱり契約をやめたい」と申し出るケースが少なくありません。

契約時に購入の意思が気薄だった買主を救済するための制度がクーリング・オフ制度なのです。ですから、「契約したいので自宅に来てくれ」と自分から事務所以外の場所を指定した場合、契約締結の強い意思が読み取れるのでクーリング・オフはできません。

また、すでに物件の「引渡し」を受け、代金の金額を支払っているケースもクーリング・オフはできなくなります。